NILS Netherlands

NILS Talks: Huurrecht

“Studenten blijven langer bij hun ouders wonen”, zo luidde een artikel van Erasmus Magazine eind vorig jaar.[1] Toch zullen er altijd studenten zijn die wél op zichzelf gaan wonen. Het kan dan zomaar gebeuren dat jij problemen ervaart met jouw nieuwe plekje. Een kapot deurslot, lawaaierige bovenburen of een bemoeizuchtige verhuurder. Wat kun je hiertegen doen? Welke rechten heeft een huurder? Het kan geen kwaad je bewust te zijn van enkele rechten die je als huurder hebt en te achterhalen hoe de vork in de steel zit.

 

Plichten

Voor wat, hoort wat. Een huurder heeft wellicht rechten, maar natuurlijk ook plichten.[2] De belangrijkste zijn de plicht om op tijd de huur te betalen en zich te gedragen als een goed huurder.

 

Betalen, betalen. Pannenkoek!

Als huurder moet je tijdig de huurprijs betalen.[3] Ben je een dag te laat, dan ontstaat er een huurachterstand. Deze is direct opeisbaar en de verhuurder kan dan een incassobureau inschakelen of een gerechtelijke procedure starten zonder een ingebrekestelling of betalingsherinnering op te sturen.[4] Let wel, om incassokosten te innen moet een verhuurder wél een aanmaning hebben verstuurd waarin wordt gewaarschuwd voor de extra kosten én een termijn van 14 dagen gegeven om alsnog te voldoen.[5] Besef je wel dat niet het bestaan maar ontstaan van de huurachterstand een wanprestatie is: naderhand voldoen kan niet voorkomen dat de verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen.[6]

 

Goed huurder

De wet stelt daarnaast dat een huurder zich “als een goed huurder [dient] te gedragen”.[7] Het komt er in principe op neer dat jij je fatsoenlijk gedraagt. Houd dus rekening met jouw omgeving en buurtbewoners, houd de kamer of woning netjes en probeer een goede verstandhouding te onderhouden met jouw verhuurder.[8] Ook betekent goed huurderschap dat jij het uitvoeren van noodzakelijke reparaties in jouw kamer moet toestaan en het dagelijks onderhoud op jouw schouders valt.[9]

 

“Besef je wel dat niet het bestaan maar ontstaan van de huurachterstand een wanprestatie is: naderhand voldoen kan niet voorkomen dat de verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen.”

 

Rechten

Zoals gezegd: Voor wat, hoort wat. Jij hebt namelijk ook rechten. De voornaamste zijn huurbescherming en woongenot.

 

Huurbescherming

Te beginnen met huurbescherming. Dat houdt in dat jij niet zomaar op straat belandt. Dit ligt anders wanneer jij een kamer huurt. Dan heb je alleen huurbescherming tegenover de hoofdhuurder, tenzij deze zijn huurovereenkomst met de verhuurder opzegt: dan zul je jouw kamer moeten verlaten. Laten we gemakshalve even aannemen dat jij hoofdhuurder bent.

 

Er zijn slechts zes gronden om een huurovereenkomst op te zeggen. De meest voorkomende is het schenden van ‘goed huurderschap’ wanneer bijvoorbeeld structureel te laat wordt betaald, ’s nachts trommelvliezen van buurtbewoners worden vernacheld of als het huis een pittoresk opiumnest is geworden.[10] Daarnaast kan zijn afgesproken dat de woning op gegeven moment wordt ontruimt of de verhuurder dringend zelf de woning moeten gebruiken.[11] Daaronder valt ook noodzakelijke sloop of renovatie en, als het gaat om studentenhuisvesting, wanneer jij bent afgestudeerd.[12] Verder zul jij ook een nieuwe huurovereenkomst moeten accepteren als deze redelijk is en niet enkel ziet of de verhoging van de huurprijs of servicekosten.[13]Ook kan het zo zijn dat jouw kamer in een kantoorgebouw zit en de verhuurder dit bestemmingsplan wil verwezenlijken.[14] Tot slot trek jij aan het kortste eind als je een onzelfstandige woning huurt in het huis van de verhuurder en diegene een zwaarder belang heeft bij het beëindigen van de huur dan jij bij de voortzetting daarvan.[15]

 

Stel nu dat jullie huisbaas aanbelt en zegt er genoeg van te hebben. Raak dan niet direct overstuur. De verhuurder moet namelijk een aangetekende brief sturen.[16] Krijgen jullie wel een brief maar zonder wettelijke grond, dan kun je de brief ook linea recta vergeten omdat deze nietig is.[17] Mocht de huisbaas wel zijn huiswerk hebben gedaan, dan kunnen jullie nog besluiten niet in te stemmen. De huisbaas kan dan pas na zes weken naar de rechter stappen en die kan zijn vordering vervolgens nog afwijzen.[18]In dat geval kunnen jullie blijven zitten – maar jullie kunnen ook eieren voor jullie geld kiezen. Hier hebben jullie dan minimaal 3 maanden voor en voor ieder jaar dat de hoofdhuurder daar heeft gewoond, krijgen jullie nog een extra maand, tot maximaal 6 maanden.[19] Al doende hebben jullie in het uiterste geval nog een half jaar om iets nieuws te zoeken. Geeft de huisbaas jullie korter de tijd, dan is de opzegging wederom nietig en kunnen jullie de berg met vergeten aantekeningen weer iets ophogen.[20]

 

“De verhuurder moet namelijk een aangetekende brief sturen.  Krijgen jullie wel een brief maar zonder wettelijke grond, dan kun je de brief ook linea recta vergeten omdat deze nietig is.”

 

Woongenot

Huurbescherming zorgt er dus in wezen voor dat je kan blijven zitten waar je zit. Woongenot aan de andere kant houdt in dat het plekje waar jij zit ook als thuis moet voelen. De verhuurder mag dus niet zomaar onaangekondigd binnenwandelen en is verantwoordelijk voor groot onderhoud zoals lekkages, ventilatie en de staat van het gebouw.[21] Mocht daar niks aan worden gedaan, dan is er een gebrek. Zorg dat je dit soort dingen altijd zo snel mogelijk meldt, want als het niet op tijd wordt verholpen komt de gevolgschade voor jouw rekening.[22] Het kan natuurlijk zo zijn dat jouw verhuurder geen sjoege geeft. In dat geval kun je zelf het gebrek repareren en de kosten inhouden op jouw huur of naar de Huurcommissie stappen. Zij kan bepalen dat je tijdelijk maar 20% van jouw huur hoeft te betalen.[23]

 

“De verhuurder mag dus niet zomaar onaangekondigd binnenwandelen en is verantwoordelijk voor groot onderhoud zoals lekkages, ventilatie en de staat van het gebouw.”

 

Handig om te weten

Tot slot nog een aantal tips over onderhuur, kosten bij het sluiten van een huurovereenkomst, de borg, de gemaakte afspraken en eventuele verlenging.

 

Tip 1: Niet onderverhuren zonder toestemming. Wanneer de verhuurder merkt dat een kamer zonder toestemming is verhuurd, dan wordt jouw huurovereenkomst opgezegd én zul je zowel een schadevergoeding (winstafdracht) als contractuele boete moeten betalen.[24]

 

Tip 2: Betaal geen sleutelgeld, administratie- en contractkosten. Deze kosten zullen vrijwel altijd voor rekening van de verhuurder komen.[25] Ook bemiddelingskosten van een makelaar of verhuurbureau vallen voor rekening van de verhuurder, tenzij jij hen een zoekopdracht hebt gegeven én de woning niet al in hun woningaanbod zat.[26]

 

“Betaal geen sleutelgeld, administratie- en contractkosten.”

 

Tip 3: Houd de borg in de gaten. Borg kan gelijk zijn aan maximaal drie maanden huur en wanneer de borg wordt ingehouden, moet de verhuurder tot in detail het ingehouden bedrag verantwoorden. Vaak zal er een opnamestaat worden opgesteld waarin de staat van het gehuurde wordt beschreven. Afgezien van normaal slijtage zal de woning dan in dezelfde staat moeten worden opgeleverd. Is er geen opnamestaat, dan moet – behoudens tegenbewijs – worden aangenomen dat de woning in de oorspronkelijk staat verkeert bij oplevering.[27]

 

Tip 4: Leg de huurovereenkomst naast de wet. De wet beschermt huurders namelijk en één van meest effectieve manieren is het dwingende karakter van de wet. Dat houdt in dat afspraken die worden gemaakt niet in strijd mogen zijn met de wet, tenzij die afspraak voordeliger is voor jou dan de wet. Zo mag een verhuurder in het contract wel vastleggen dat hij iedere maand de ramen komt zemen maar mag niet bedingen dat jij een boete van €5.000.000,- moet betalen wanneer je de wasmachine breekt. De Europese Unie heeft een richtlijn opgesteld waarin zij een indicatie geven wat als oneerlijk beding moet worden gezien.[28]

 

“Leg de huurovereenkomst naast de wet.”

 

Tip 5: Verlengen is blijven. Wanneer je een huurcontract voor bepaalde tijd hebt maar de verhuurder jou na de afgesproken termijn laat blijven huren, dan wordt het huurcontract automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd.[29] Wanneer de bepaalde tijd langer dan twee jaar is voor een zelfstandige woning, dan eindigt de overeenkomst niet na afloop van de termijn tenzij de verhuurder een maand voor de einddatum schriftelijk blijkt geeft van het feit de overeenkomst te willen beëindigen.[30]Gebeurt dat niet, dan wordt jouw huurovereenkomst automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

 

Geschreven door: S. L. van Muiswinkel

 

Foto via Pexels

 

 

 

[1] Hoger Onderwijs Persbureau, ‘Studenten blijven langer bij hun ouders wonen’, (Erasmusmagazine.nl, 6 november 2020).

[2] Boek 7, Titel 4, Afdeling 3 Burgerlijk Wetboek.

[3] Art. 7:212 BW.

[4] HelloLaw, ‘Rechten & plichten huurder’, (Hellolaw.com, geraadpleegd op 28 november 2021).

[5] HelloLaw, ‘Rechten & plichten huurder’, (Hellolaw.com, geraadpleegd op 28 november 2021).

[6] FIN Advocaten & Fiscalisten, ‘Huurachterstand, wat zijn de gevolgen?’, (Finaf.nl, 21 december 2018).

[7] Art. 7:213 BW.

[8] Oprecht Advocaten, ‘Goed huurderschap? Gedraag je, ook tegen de verhuurder’, (Oprechtadvocaten.nl, geraadpleegd op 28 november 2021).

[9] HelloLaw, ‘Rechten & plichten huurder’, (Hellolaw.com, geraadpleegd op 28 november 2021).

[10] Art. 7:274 (1) sub a BW.

[11] Art. 7:274 (1) sub b jo. c BW.

[12] Woningmarktbeleid.nl, ‘Vijf redenen om de huurovereenkomst op te zeggen’, (Woningmarktbeleid.nl, geraadpleegd op 28 november 2021).

[13] Art. 7:274 (1) sub d BW.

[14] Art. 7:274 (1) sub e BW.

[15] Art. 7:274 (1) sub f BW.

[16] Art. 7:271 (3) BW.

[17] Art. 7:271 (4) BW.

[18] Art. 7:272 (2) jo. 7:273 BW.

[19] Art. 7:271 (5) sub b BW.

[20] Art. 7:721 (6) BW.

[21] Rijksoverheid.nl, ‘Welke rechten en plichten heb ik als huurder?’, (Rijksoverheid.nl, geraadpleegd op 28 november 2021).

[22] Het Juridisch Loket, ‘Wat kan ik doen bij gebreken aan mijn huurwoning?’, (Juridischloket.nl, geraadpleegd op 28 november 2021).

[23] Het Juridisch Loket, ‘Wat kan ik doen bij gebreken aan mijn huurwoning?’, (Juridischloket.nl, geraadpleegd op 28 november 2021).

[24] Flinck Advocaten, ‘Schade vanwege onderhuur’, (Flinckadvocaten.nl, geraadpleegd op 28 november 2021).

[25] Hoge Raad 16 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1157.

[26] Parket bij de Hoge Raad 4 september 2015, ECLI:NL:PHR:2015:1713; Hoge Raad 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099.

[27] HelloLaw, ‘Rechten & plichten huurder’, (Hellolaw.com, geraadpleegd op 28 november 2021).

[28] Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

[29] Art. 7:230 BW.

[30] Art. 7:271 lid 1 BW.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *